33.000 euroya sebze bahçesi aldım, bir anda 852.000 euroya geldiği söyleniyor. Yeni arazi vergisi, bir bahçeyi değerli bir altın parçasına dönüştürüyor.
Almanya emlak vergisi fırtınasının tehdidi altında mı? 8 Kasım 2019'da onaylanan ve 1 Ocak 2025'te yürürlüğe girecek olan emlak vergisi reformu, başlangıçta önceki tek tip değerlendirmenin yerine geçerek, şu anda on bir ülke tarafından “federal model” olarak kullanılan daha adil bir sistem kurmayı hedefliyordu. 16 federal eyalet.
Duyuru
Ancak reformun uygulanması, hem mülk sahipleri hem de kiracılar arasında büyük memnuniyetsizliğe yol açan çok sayıda sorunu ortaya çıkarmış gibi görünüyor. Reform planları zaten önceden hararetli tartışmalara yol açmıştı. Ancak değerlendirme oranlarına da yansıyan, birçok belediyenin artık kasvetli mali durumu, artık yangını daha da körükleyecek gibi görünüyor.
Belediye vergi oranları: bütçe krizinden kesin çıkış yolu
Federal Anayasa Mahkemesi, 10 Nisan 2018'de önceki kuralın anayasaya aykırı olduğunu ilan etti. Karlsruhe, standart değerlerin eski federal eyaletlerde 1964'ten, yeni federal eyaletlerde ise 1935'ten itibaren değer oranlarına dayanmasını eleştirdi. BVerfG, bu uygulamanın, önemli ölçüde eşitsiz muameleye yol açması nedeniyle Temel Kanun'un genel eşitlik ilkesini ihlal ettiğini tespit etti.
Yeni federal model arazi değeri, yaşam alanının büyüklüğü ve bina tipi gibi bir dizi faktöre dayanıyor. Amaç, mülklerin gerçek değerlerini daha iyi yansıtan objektif bir değerleme oluşturmaktır. Ancak çoğu durumda bu yeniden değerlemeler, birçok bölgede standart arazi değerlerinin artması nedeniyle önemli vergi artışlarına yol açmaktadır.
En önemlisi emlak vergileri şehirler ve belediyeler için önemli bir gelir kaynağıdır.
Yeni emlak vergisinin merkezi bir yönü, her belediyenin ayrı ayrı belirlediği değerlendirme oranıdır. Değerlendirme oranı emlak vergisi tutarını çarpar ve böylece sonuçta ödeyeceğiniz emlak vergisini belirler. Mali zorluk yaşayan belediyeler, bütçe açıklarını dengelemek için vergi oranlarını artırabilir, bu da vatandaşların üzerindeki vergi yükünü daha da artırır.
Bir anket ARD-Ekonomi dergisi daha fazla daha az birçok şehir ve belediyenin halihazırda değerlendirme ücretlerini artırmayı planladığını, bunun da reformu birçok ev sahibi ve kiracı için daha da pahalı hale getireceğini ortaya çıkardı. Hamburg gibi bazı şehirlerde tespit oranının iki katına çıkarılması bile konuşuluyor.
Emlak vergisi reformu özellikle mülk sahiplerini etkiliyor. Ancak maliyetler genellikle kiracılara aktarılabilir. Bu da artan emlak maliyetlerine ilişkin korkuları artırıyor. Son basında çıkan haberler bu korkuları doğruluyor gibi görünüyor.
Alman Şehirler ve Belediyeler Birliği dergide bunun altını çiziyor Belediyeemlak vergisinin vazgeçilmez bir gelir kaynağı olduğunu ve belediyelerin çoğu zaman vergileri artırmaktan başka seçeneği olmadığını: Belediye meclisi genel müdürü Helmut Dedy, “Hiçbir belediye emlak vergilerini artırmaktan hoşlanmaz” dedi. “Fakat belediyeler bütçelerini dengelemek zorundalar.”
DIHK Genel Müdürü Martin Wansleben bize bu konuda güvence veriyor Belediye Ancak bazı şehirler, değerlendirme oranlarını düşürerek reformu “gelir açısından tarafsız” hale getirmeye çalıştı. Örneğin Berlin, vatandaşların üzerindeki yükü hafifletmek için vergi oranını %810'dan %470'e düşürmeye karar verdi.
Ancak uygulama, yeniden değerlemelerin genellikle daha yüksek vergi yüküne yol açması nedeniyle birçok mal sahibinin hâlâ daha yüksek maliyetler beklemesi gerektiğini gösteriyor. Başkentte bile.
Aniden astronomik miktarlarda parayla karşı karşıya kaldı
Reform birçok insanı mali açıdan zor durumda bıraktı. Bir örnek, maliyetlerin 60 kattan fazla arttığını gösteriyor. Böyle bir meblağı nasıl elde edersiniz? Bununla ilgili raporlar günlük haberler Saksonya'daki Moritzburg'dan Torsten Küllig ile birlikte bir makalede. Küllig, reforma karşı hareket etmek üzere “Moritzburg Emlak Vergisi İsyancıları”nı oluşturmak için diğer mülk sahipleriyle güçlerini birleştirdi.
Kendi ifadelerine göre Küllig, üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmemesine rağmen aniden inşaat arazisi olarak değerlendirilen bir arsanın sahibidir. Yeni değerlendirmeye göre Küllig, daha önce 40 avro yerine birdenbire yılda 2.500 avroya kadar ödemek zorunda kalacak. Bu, 60 katından fazla bir rakam olacaktır. Raporunda günlük haberler [denilir:[chiamato:
THE MDR Eylül ayı başında Küllig ve Saksonyalı başka bir çiftin mülkünde dik yokuş nedeniyle inşaat yapılmasına izin verilmediğini bildirmişti. Ancak inşaata hazır arazi olarak sınıflandırılması, bir milyon Euro'nun üzerinde bir değerlemeye ve buna bağlı olarak emlak vergisinde artışa yol açtı.
Ancak sorun Saksonya eyaletiyle sınırlı değil. THE BZ Berlin yakın zamanda – sansasyonel bir şekilde – şehir devletinin vatandaşlarını “emlak vergisi tefeciliği” ile ilgili kişisel deneyimlerini toplamaya davet etti. Orijinal miktarın %272'sini toplamak zorunda olduğunu söyleyen etkilenen bir kişi şu sonuca varıyor: “Bu artışla artık evimizi almaya gücümüz yetmeyecek.” Almanya'da bu kadar çok insan için durum böyle olabilir mi?
Yararsız itiraz
Doğal olarak reform bir itiraz dalgasına yol açtı. Yalnızca orta Almanya'da, yeni arazi vergisi tahakkuklarına karşı neredeyse 930.000 itiraz yapıldı. Bu itirazların birçoğu, yeniden değerlemelerin gerçek piyasa değerlerine uymadığı ve hesaplamaların şeffaf olmadığı yönündeki eleştirilere dayanıyor.
Federal modelin anayasaya uygunluğunu doğrulamak için çeşitli test davaları başlatıldı. Eleştirmenler bunun gibi MDR Adı geçen vergi avukatı Gregor Kirchhof, modelin eşitlik ilkesini ihlal ettiğini, çünkü birçok durumda belirsiz ve adil olmayan değerlendirmelere yol açtığını savunuyor.
Mayıs ayında Federal Mali Mahkeme, gerçek değeri %40'tan fazla aşmaları halinde mülk sahiplerinin aşırı değerlendirmelere itiraz edebileceklerine karar verdi. Ancak gerekli ilişkilerin maliyetleri genellikle yüksektir ve mal sahiplerinin kendileri tarafından karşılanmalıdır.
Emlak vergisinin yeni değerlendirmesiyle ilgili hukuki anlaşmazlıkta önemli bir dönüm noktası, Köln Mali Mahkemesi'nin Eylül 2024 tarihli kararıdır (Az. 4 K 2189/23). Bu durumda mal sahipleri, varlıklarının vergi değerinin federal modele göre belirlenmesine itiraz eden bir dava açtı.
Başvuranlar, diğer şeylerin yanı sıra, 2.280 avroluk arsa değeri üzerinden dairelerinin yeniden değerlenmesinin anayasaya aykırı olduğunu savundular. Davacılar ayrıca, daha iyi bir konum olduğuna inandıkları başka bir daire için önemli ölçüde daha düşük bir arsa değerinin belirlenmesinden de rahatsızdılar.
Ancak mahkeme davayı reddetti.
Vergi Mahkemesi, değerlendirmenin yeni değerlendirme kurallarının gereklerine uygun olduğuna ve anayasal kaygı yaratmadığına karar verdi. Senato, Federal Anayasa Mahkemesi'nin yasa koyucuya tipolojiler ve genellemeler konusunda geniş bir pay tanıdığının altını çizdi. Köln Vergi Mahkemesi'nin kararı, federal modelin yasallığını teyit etmesi ve dolayısıyla çok sayıda benzer anlaşmazlığı etkileyebilmesi nedeniyle yenilikçidir.
Köln kararına rağmen mahkemelerin yeni arazi vergisine yönelik itirazları diğer davalarda kabul etme olasılığı devam ediyor. Halen yeni değerlendirme kurallarının anayasaya uygunluğunu sorgulayan çok sayıda bekleyen dava bulunmaktadır. Bu davalardan bazıları şu anda Federal Anayasa Mahkemesi tarafından inceleniyor.
Berlin-Brandenburg ve Rhineland-Pfalz gibi federal eyaletlerde de Haus & Grund ve Vergi Mükellefleri Derneği gibi kuruluşların desteklediği davalar devam ediyor. Mahkemenin itirazları kabul etmesi ve federal modeli anayasaya aykırı olarak sınıflandırması durumunda yasama organının yeni kurallar oluşturmak için yeniden müdahale etmesi gerekecek.
Almanya emlak vergisi fırtınasının tehdidi altında mı? 8 Kasım 2019'da onaylanan ve 1 Ocak 2025'te yürürlüğe girecek olan emlak vergisi reformu, başlangıçta önceki tek tip değerlendirmenin yerine geçerek, şu anda on bir ülke tarafından “federal model” olarak kullanılan daha adil bir sistem kurmayı hedefliyordu. 16 federal eyalet.
Duyuru
Ancak reformun uygulanması, hem mülk sahipleri hem de kiracılar arasında büyük memnuniyetsizliğe yol açan çok sayıda sorunu ortaya çıkarmış gibi görünüyor. Reform planları zaten önceden hararetli tartışmalara yol açmıştı. Ancak değerlendirme oranlarına da yansıyan, birçok belediyenin artık kasvetli mali durumu, artık yangını daha da körükleyecek gibi görünüyor.
Belediye vergi oranları: bütçe krizinden kesin çıkış yolu
Federal Anayasa Mahkemesi, 10 Nisan 2018'de önceki kuralın anayasaya aykırı olduğunu ilan etti. Karlsruhe, standart değerlerin eski federal eyaletlerde 1964'ten, yeni federal eyaletlerde ise 1935'ten itibaren değer oranlarına dayanmasını eleştirdi. BVerfG, bu uygulamanın, önemli ölçüde eşitsiz muameleye yol açması nedeniyle Temel Kanun'un genel eşitlik ilkesini ihlal ettiğini tespit etti.
Yeni federal model arazi değeri, yaşam alanının büyüklüğü ve bina tipi gibi bir dizi faktöre dayanıyor. Amaç, mülklerin gerçek değerlerini daha iyi yansıtan objektif bir değerleme oluşturmaktır. Ancak çoğu durumda bu yeniden değerlemeler, birçok bölgede standart arazi değerlerinin artması nedeniyle önemli vergi artışlarına yol açmaktadır.
En önemlisi emlak vergileri şehirler ve belediyeler için önemli bir gelir kaynağıdır.
Yeni emlak vergisinin merkezi bir yönü, her belediyenin ayrı ayrı belirlediği değerlendirme oranıdır. Değerlendirme oranı emlak vergisi tutarını çarpar ve böylece sonuçta ödeyeceğiniz emlak vergisini belirler. Mali zorluk yaşayan belediyeler, bütçe açıklarını dengelemek için vergi oranlarını artırabilir, bu da vatandaşların üzerindeki vergi yükünü daha da artırır.
Bir anket ARD-Ekonomi dergisi daha fazla daha az birçok şehir ve belediyenin halihazırda değerlendirme ücretlerini artırmayı planladığını, bunun da reformu birçok ev sahibi ve kiracı için daha da pahalı hale getireceğini ortaya çıkardı. Hamburg gibi bazı şehirlerde tespit oranının iki katına çıkarılması bile konuşuluyor.
Emlak vergisi reformu özellikle mülk sahiplerini etkiliyor. Ancak maliyetler genellikle kiracılara aktarılabilir. Bu da artan emlak maliyetlerine ilişkin korkuları artırıyor. Son basında çıkan haberler bu korkuları doğruluyor gibi görünüyor.
Alman Şehirler ve Belediyeler Birliği dergide bunun altını çiziyor Belediyeemlak vergisinin vazgeçilmez bir gelir kaynağı olduğunu ve belediyelerin çoğu zaman vergileri artırmaktan başka seçeneği olmadığını: Belediye meclisi genel müdürü Helmut Dedy, “Hiçbir belediye emlak vergilerini artırmaktan hoşlanmaz” dedi. “Fakat belediyeler bütçelerini dengelemek zorundalar.”
DIHK Genel Müdürü Martin Wansleben bize bu konuda güvence veriyor Belediye Ancak bazı şehirler, değerlendirme oranlarını düşürerek reformu “gelir açısından tarafsız” hale getirmeye çalıştı. Örneğin Berlin, vatandaşların üzerindeki yükü hafifletmek için vergi oranını %810'dan %470'e düşürmeye karar verdi.
Ancak uygulama, yeniden değerlemelerin genellikle daha yüksek vergi yüküne yol açması nedeniyle birçok mal sahibinin hâlâ daha yüksek maliyetler beklemesi gerektiğini gösteriyor. Başkentte bile.
Aniden astronomik miktarlarda parayla karşı karşıya kaldı
Reform birçok insanı mali açıdan zor durumda bıraktı. Bir örnek, maliyetlerin 60 kattan fazla arttığını gösteriyor. Böyle bir meblağı nasıl elde edersiniz? Bununla ilgili raporlar günlük haberler Saksonya'daki Moritzburg'dan Torsten Küllig ile birlikte bir makalede. Küllig, reforma karşı hareket etmek üzere “Moritzburg Emlak Vergisi İsyancıları”nı oluşturmak için diğer mülk sahipleriyle güçlerini birleştirdi.
Kendi ifadelerine göre Küllig, üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmemesine rağmen aniden inşaat arazisi olarak değerlendirilen bir arsanın sahibidir. Yeni değerlendirmeye göre Küllig, daha önce 40 avro yerine birdenbire yılda 2.500 avroya kadar ödemek zorunda kalacak. Bu, 60 katından fazla bir rakam olacaktır. Raporunda günlük haberler [denilir:[chiamato:
Küllig haklı olarak “bu değerin (…) yalnızca kağıt üzerinde olduğunu” ve mülkünün piyasa fiyatının bu değerlemeyi haklı çıkarmadığını varsayıyor.
THE MDR Eylül ayı başında Küllig ve Saksonyalı başka bir çiftin mülkünde dik yokuş nedeniyle inşaat yapılmasına izin verilmediğini bildirmişti. Ancak inşaata hazır arazi olarak sınıflandırılması, bir milyon Euro'nun üzerinde bir değerlemeye ve buna bağlı olarak emlak vergisinde artışa yol açtı.
Ancak sorun Saksonya eyaletiyle sınırlı değil. THE BZ Berlin yakın zamanda – sansasyonel bir şekilde – şehir devletinin vatandaşlarını “emlak vergisi tefeciliği” ile ilgili kişisel deneyimlerini toplamaya davet etti. Orijinal miktarın %272'sini toplamak zorunda olduğunu söyleyen etkilenen bir kişi şu sonuca varıyor: “Bu artışla artık evimizi almaya gücümüz yetmeyecek.” Almanya'da bu kadar çok insan için durum böyle olabilir mi?
Yararsız itiraz
Doğal olarak reform bir itiraz dalgasına yol açtı. Yalnızca orta Almanya'da, yeni arazi vergisi tahakkuklarına karşı neredeyse 930.000 itiraz yapıldı. Bu itirazların birçoğu, yeniden değerlemelerin gerçek piyasa değerlerine uymadığı ve hesaplamaların şeffaf olmadığı yönündeki eleştirilere dayanıyor.
Federal modelin anayasaya uygunluğunu doğrulamak için çeşitli test davaları başlatıldı. Eleştirmenler bunun gibi MDR Adı geçen vergi avukatı Gregor Kirchhof, modelin eşitlik ilkesini ihlal ettiğini, çünkü birçok durumda belirsiz ve adil olmayan değerlendirmelere yol açtığını savunuyor.
Mayıs ayında Federal Mali Mahkeme, gerçek değeri %40'tan fazla aşmaları halinde mülk sahiplerinin aşırı değerlendirmelere itiraz edebileceklerine karar verdi. Ancak gerekli ilişkilerin maliyetleri genellikle yüksektir ve mal sahiplerinin kendileri tarafından karşılanmalıdır.
Emlak vergisinin yeni değerlendirmesiyle ilgili hukuki anlaşmazlıkta önemli bir dönüm noktası, Köln Mali Mahkemesi'nin Eylül 2024 tarihli kararıdır (Az. 4 K 2189/23). Bu durumda mal sahipleri, varlıklarının vergi değerinin federal modele göre belirlenmesine itiraz eden bir dava açtı.
Başvuranlar, diğer şeylerin yanı sıra, 2.280 avroluk arsa değeri üzerinden dairelerinin yeniden değerlenmesinin anayasaya aykırı olduğunu savundular. Davacılar ayrıca, daha iyi bir konum olduğuna inandıkları başka bir daire için önemli ölçüde daha düşük bir arsa değerinin belirlenmesinden de rahatsızdılar.
Ancak mahkeme davayı reddetti.
Vergi Mahkemesi, değerlendirmenin yeni değerlendirme kurallarının gereklerine uygun olduğuna ve anayasal kaygı yaratmadığına karar verdi. Senato, Federal Anayasa Mahkemesi'nin yasa koyucuya tipolojiler ve genellemeler konusunda geniş bir pay tanıdığının altını çizdi. Köln Vergi Mahkemesi'nin kararı, federal modelin yasallığını teyit etmesi ve dolayısıyla çok sayıda benzer anlaşmazlığı etkileyebilmesi nedeniyle yenilikçidir.
Köln kararına rağmen mahkemelerin yeni arazi vergisine yönelik itirazları diğer davalarda kabul etme olasılığı devam ediyor. Halen yeni değerlendirme kurallarının anayasaya uygunluğunu sorgulayan çok sayıda bekleyen dava bulunmaktadır. Bu davalardan bazıları şu anda Federal Anayasa Mahkemesi tarafından inceleniyor.
Berlin-Brandenburg ve Rhineland-Pfalz gibi federal eyaletlerde de Haus & Grund ve Vergi Mükellefleri Derneği gibi kuruluşların desteklediği davalar devam ediyor. Mahkemenin itirazları kabul etmesi ve federal modeli anayasaya aykırı olarak sınıflandırması durumunda yasama organının yeni kurallar oluşturmak için yeniden müdahale etmesi gerekecek.